2025 nyarán röppent fel a hír, hogy a szomszédunkban, a volt Asia Center (ma World Mall) mellett nagyléptékű lakóberuházást indít a Bayer Properties. Nem lepett meg, már tavasszal elkezdődött a mozgolódás. Ahogy a Zenit Corsonál csökkent a deponált anyagok mennyisége, úgy kezdtek nőni a kupacok ezen az üres telken. Több környékbeli ismerős kérdezte, mit gondolok a beruházásról. Kérdezte Tibi bácsi, az itteni kisbolt tulajdonosa, Vera, az eladó a pékségben, és Judit, aki a lépcsőházunkban takarít. Azt válaszoltam, hogy még semmiféle konkrétumot nem tudok, de mondják el, mit gondolnak ők. Judit örül a lehetőségnek, mivel saját lakás vásárlását tervezik a kedvezményes hitellel. Szeretik a környéket, szívesen maradnának itt, és inkább vennének újépítésűt, ha már úgy is annyiba kerül, mint a panelek. A férje dolgozott a Bayer alvállalkozójaként, normális kivitelezőknek tartja őket. Vera attól fél, hogy nem lesz elég férőhely az óvodákban, iskolákban, és a buszok sem bírják majd az embertömeget a város felé. Tibi bácsinak mindegy, amíg vannak vásárlói.

Elkezdtem tervek után kutatni. Csakhogy még egy árva rendert sem találtam. Csupán annyi információt közöltek, hogy 4200 lakást építenének több ütemben, magasházakat terveznek és a projektet nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá kívánják nyilvánítani. A háztartások átlagos taglétszáma 2,4 fő, így ez 10.800 új lakost jelentene. Monoron nőttem fel, úgyhogy én abban számolok. Ez kicsivel több, mint fél Monor. Monoron négy általános iskola, egy gimnázium és egy szakiskola van. Egy szakrendelő, nyolc háziorvos, öt szupermarket. Területe 48 négyzetkilométer.

Konkrétumok csak október-novemberben kezdtek szivárogni, amikor már hozzáfogtak a lakások értékesítéséhez és a földmunkákhoz is. Végül a jelenlegi tervek szerint 3487 lakás épül több ütemben (8369 fő, kicsivel kevesebb, mint fél Monor), a legmagasabb épületrész tizennyolc emeletes lesz, októberben megszületett a Kiemelő Kormányrendelet is – így, csupa nagybetűvel. Mire idáig jutok az írásban, az összellenzéki vezetésű önkormányzat már megszavazott településrendezési szerződés híján egy bizisten ígérvényt, amely szerint a kerület kapni fog néhány szép új kabátgombot, ha abbahagyja a rinyálást. Tervek továbbra sincsenek, csak néhány koncepcióábra valami vázlattervszerűségből.

Mielőtt Tibi bácsinak, Verának vagy Juditnak válaszolhatnék, először magamnak kell megtennem ezt. Alapos kritikához jó lenne ismerni a terveket.  Először jóindulatúan azt gondoltam, a Bayer ravaszul játszik: bolondnak épületlen házat ne mutass. Félkész háztervet laikusok elé tárni kontraproduktív. Visszaigazolta ezt a lakossági ellenállás szerveződése is. Eleinte a “több semmit, kevesebb mindent” elve dominált az elégedetlenkedők között. A terület maradjon örökké kutyafuttató, virágos rét. Ez idővel sokat finomodott. Szakértők segítették a civil ellenállók munkáját, ökológusoktól kezdve jogászokon át a szakmérnökökig. Rendben, épüljön valami, de a kerületi szabályok betartásával. A Bayer titkolózása ekkor minősült át sunnyogássá. Végleg világossá vált, hogy azért nem ismertetik a terveket, mert semmilyen szabályt nem szeretnének betartani, semmilyen kompromisszumot nem hajlandóak megkötni.

A kritikák egyik központi eleme a nagy szintszám. Tizennyolc emelet azért még nem felhőkarcoló, sőt, picit talán kisebb, mint a közelben álló húszemeletes Víztoronyház. Megint ellopja a show-t a hosszméregetés. Ezt sajnálom, mert félreviszi a vitát, de pont ezért muszáj foglalkozni vele. A magasház Budapesten olyan, mintha egy versíró versenyben a következő sort kellene egy kortárs költeménybe illeszteni: “rózsám ajakára / forró csókot adok”. Nehezen megoldható ügy. Ahhoz nagyon jó helyen, rendkívül indokoltan kell beleszerkeszteni, hogy ne lógjon ki a lóláb. Még akkor is, hogyha ez a vers felező tizenkettesben, rímekkel íródik. Egyrészt van egy kulturális idegenkedésünk. Mikor megy az utolsó metró? „Röndös embör, fiam, nem mén a főd gyomrába.” – írja vagy idézi Esterházy Péter a Bevezetés a szépirodalomba c. művében. Nem mén lakni a tizennyolcadikra sem. Hogy miért? Mert nem szokott. Szédül. Elromlik a lift, akkor mi lesz. Csak a tizedikig ér fel a tűzoltók létrája, afelett mindenki bennég.

Tegyük fel, hogy mégis rászokik.

Belátja, hogy az agglomerációs szétterülés rossz, a termőföldek vészesen fogynak, az őzikéknek is több helye lesz ugrálni, hogyha kisebb alapterületen szorulunk össze mi, emberek. Cserébe viszont kér valamit. Kéri például azt, hogy ha már a lakók elviselik egymás ilyetén közelségét, akkor legyen egy picit több zöld a házak között. Esetleg a lakások több, mint felébe süssön be a nap. Vagy hadd élvezze a városi lét előnyeit.

Érvényesül ez egy olyan helyen (Budapest szó szerinti szélén, bár a belvároshoz légvonalban a legközelebbi szélén) ahonnan ugyanannyi idő beérni busszal Zugló vasútállomásra, mint Vecsésről vonattal? Aligha. A 2021-ben újra erőre kapó, majd hamar kifújó toronyház-vita alkalmán kevés, többnyire vérszegény írás született. Kettőt mégis kiemelnék, mint a témáról való gondolkodás egyedül megfelelő kiindulópontjait, a GUBAHÁMORI írását és Dr. Schneller István cikkét. A toronyház messze nem csak esztétikai kérdés. Ahogy egy épület megítélésében sem szabad, hogy kizárólag a “szépség” döntsön. Budapest nem egy panoptikum, hanem a város, ahol élünk.

Kár volt ejteni ezt a szakmai vitát, hiszen a használókat és a befektetőket láthatóan mozgatja a magasház-kérdés. Az utóbbi esetében (és ez nem csak a Szilas parkra igaz, hiszen szinte naponta jönnek hírek a vele analóg modellben induló lakóberuházásokról) valószínűleg azért, mert így lehet a legkisebb helyen a legnagyobb hasznot realizálni. Lakásínség van, bármennyit el lehet adni, diktálja a kapitalista logika. Sőt, hogyha a kínálat bővül, akkor az elszállt árak is mérséklődnek. Ennek megfelelően még több lakás értékesíthető. Olcsó hitel, olcsó lakás, mit panaszkodunk? Beleharapunk a kézbe, amely etetni próbál? De a kézhez tartozik fej is, és ez a fej a lakhatást kizárólag financiális szempontból vizsgálja. A lakások árában pedig a meghatározó paraméter a lokáció. Ahol laksz, annyit is érsz. De mi is az a lokáció, és hogyan értjük teljesen félre?

Ehhez először vizsgáljuk meg ezt a bizonyos bizisten’ ígérvényt (hivatalos nevén Fejlesztési Megállapodást). Ez nagyjából annyira egy megállapodás, mintha valaki, aki érzéstelenítés nélkül szeretné kivágni a szívünket, felajánlaná, hogy kiskanál helyett szikét fog használni, és ezért nekünk örülnünk kellene. A Zenit Corso teremtett precedenst erre. A szóban forgó fejlesztési megállapodás egyrészt közcélú fejlesztésnek adja el a beruházáshoz elengedhetetlenül szükséges közmű-, zöldterület-, és úthálózat-fejlesztéseket (aki olvasott már ilyen léptékű beruházásra kiadott építési engedélyt, annak nyilvánvaló a csúsztatás), másrészt ígér két valódi extra juttatást is. Az egyik egy hat csoportos bölcsőde építése (jelenlegi becslések szerint egymilliárd forint értékben), a másik lakásonként ötszázezer forint – összesen kb. 1,7 milliárd forint – befizetése az Önkormányzatnak. Ez a XV. kerület 2024-es költségvetésének kb. 4,6%-a. Lakásonként egy fél budi négyzetméterára. Ez az összeg a teljes beruházásra értendő. Az első ütem befejezését (becsléseim szerint ez a beruházás egyharmada) 2027-re tervezik, tehát kb. ötszázhatvan millió forint üti az Önkormányzat markát két év múlva. Kapunk egy kis bánatpénzt (vajon azzal meg mi a búbánat lesz? milyen hamar fogjuk eltapsolni, hogyha egy 15 ágyásos közösségi kertre tizenegymillió forintot költött el a kerület?) meg egy jól marketingelhető, ám valószínűleg szükségtelen (vagy nem ilyen formában szükséges) új bölcsődét. Úgy látszik, se a beruházó, se az Önkormányzat nem csinálta meg a Város 2-es házi feladatot. 

Megértem a beruházót, hogy erre a telekre szeretne építkezni. Piszkosul jó adottságokkal rendelkezik. Köszönhetően az újpalotai lakótelep várostervezőinek, a tizenöt perces város adott. Több (!) iskola, óvoda, bölcsőde érhető el gyalog ilyen időtávban, de hasonlóan gyorsan elérhető a könyvtár, az orvosi rendelő, a védőnő, a piac és egy komplett pláza is (ez utóbbi 1996 óta működik). A 69-es villamos és a 7-es 8-as, 133-asbuszcsalád huszonöt perc alatt bevisz a külső körútra. Van futópálya, számtalan játszótér, a panelek közt közepes minőségű zöldterületek. Mindenesetre ha bármilyen ügyet el szeretnék intézni, nem a forgalom mellett kell a járdán sétálnom, hanem nagyrészt fák alatt, az autóktól távol visz az utam. Az M0-s körgyűrű egy kőhajtásnyira található. Nem véletlenül költöztem ide én is három éve. Azóta járom a környéket, és hirtelenjében nem a bölcsőde ugrott be elsőnek, amire olyan nagy szükség lenne. Éppen két évvel ezelőtt zártak be a kerületben több óvodát is a gyerekszám csökkenése miatt, az egyiket a beruházás helyszínétől alig egy kilométerre. A bezárt ovi mellett működő bölcsi kívülről még őrzi eredeti állapotát (azaz marhára lepukkant), túljelentkezést nem tapasztaltunk.

Itt jutunk vissza a lokáció kérdéséhez. A Szilas park és Újpalota messziről nézve egy lesajnált kerület lesajnált városrésze (ezen a ponton nem vagyok hajlandó belinkelni Németh Balázs vonatkozó videóját, pedig az ő szavait használom). Miért mondta ezt a képviselő aspiráns? Az értékelésben kulcsszerepet játszik a lakosság összetétele szociális helyzet, nemzetiség és iskolázottság szempontjából. A lakótelep 15.400 lakását a ’70-es években javarészt munkások népesítették be, képzettségük középmagas vagy alacsony volt.

Amikor az ingatlanközvetítői értelemben lokációról beszélünk, akkor arra gondolunk, hogy hol élnek ugyanolyan, vagy magasabb státuszú emberek, mint mi. Nyilván az utóbbiak által lakott helyre volna jó bekerülni, mert az azt jelentené, hogy mi is közéjük tartozunk. A státusz mérőszáma a vagyon, a lokáció mérőszáma az ár. Mindenki maga elé tud képzelni egy sztereotipikus újlipótvárosi, hegyvidéki, gellérthegyi, vagy angyalföldi lakost. Szétosztályozódott a város, mint a kavics a kőfejtőben.

(2001 és 2022 között a XV. kerületben 11%-ról 22%-ra nőtt a felsőfokú végzettséggel rendelkezők aránya. Ez megegyezik az országos átlaggal. A kerület lakossága 28%-ának van 8 általánosnál alacsonyabb végzettsége, szemben a 2001-es 46%-kal. Az országos átlag ennél kedvezőbb, kb. 21%. Forrás a KSH.) Újpalota és a Szilas park Budapesten belül olcsónak számít. Közelről nézve viszont egy jól élhető lakóterület, vegyes összetételű lakóközösséggel, ami lehet, hogy visszataszító azoknak, akik lesajnálnak bennünket, de köszönjük, jól vagyunk. 

Mindebből láthatjuk, hogy a piacon beárazott lokáció és a valódi élhetőség köszönőviszonyban sincsen egymással. A piac által jónak titulált lakásnak semmi köze a jó lakozáshoz. Hogy ez pontosabban mit jelent, az a cikksorozat második részének témája.

Illusztrációk: Gallyas Luca Lídia

A szerkesztésben közreműködött: Mánya Kristóf